계약갱신청구권 거부, 임차인 대응방법

전세나 월세 계약이 끝나갈 무렵, 가장 헷갈리는 것 중 하나가 '계약갱신청구권'입니다. 임차인은 연장을 요구했는데, 임대인 측에서는 실거주를 이유로 거절한다고 말하는 경우가 많지요. 그렇다면, 과연 어떤 경우에 연장이 가능하고, 어떤 경우에 거절이 정당한 걸까요?

 

 

계약갱신청구권 거부, 임차인 대응방법

 

 

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 임차인이 기존 2년 계약 종료 후, 1회에 한해 추가로 2년 더 계약을 연장할 수 있는 권리입니다.  따라서, 최소 전월세 계약2년에, 계약갱신청구권 행사로 2년을 더해서 총 4년을 거주할 수 있는 권리입니다.

• 행사 기간: 계약만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이
• 행사 방식: 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 증거가 남는 방식 추천
• 거절 사유: 임대인의 실거주, 재건축 등 법적으로 정해진 경우만 해당

즉, 특별한 사유 없이 임대인은 일방적으로 연장을 거절할 수 없으며, 이 제도는 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 장치입니다.  사례를 통해서, 구체적으로 살펴보는게 이해에 도움이 될 수 있습니다.  사례는 다음과 같습니다. 

 

 

 

 

 

계약종료 2달 10일 전에 임대인의 직계존비속이 일방적으로 임차인에게 전화를 걸어서, 자신들이 이사를 해야할 것 같으니, 집을 비워줄 준비를 해달라고 요청. 이에 임차인은 계약자인 임대인 또는 임대인의 대리인의 전화, 문자, 카톡으로 확실한 답변을 요청했지만, 임대인 및 대리인은 계속 회피하며 대답을 피해간 사례입니다. 

 

 

 

 

 

이때, 2달 10일 째, 임대인의 직계존비속 연락을 받은 임차인은 다급한 마음에 임대인 및 대리인에게 문자로 계약갱신청구권을 행사하고 싶다고 의사를 밝혔고, 임대인은 2달 3일째되는 날 카톡으로 조금 더 시간을 달라고 요청합니다. 그 이후 통 연락이 없다고 만기 한달전 계약갱신청구권을 받아들이겠다고 연락이 옵니다.  사례의 총 내용입니다. 이 부분에 대해서 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

실거주를 이유로 거절하는 경우

임대인이 “실거주할 예정”이라고 하면, 정말로 거절 가능한 걸까요? 이때는 두 가지를 확인해야 합니다.

1. 거절 의사를 밝힌 사람이 누구인가?
   임대인이 아닌 가족이나 중개사의 말은 법적으로 인정되지 않습니다. 반드시 계약 당사자 본인 또는 위임장을 가진 법적 대리인이어야 합니다.
2. 실제 거주할 근거가 있는가?
   단순한 말이 아니라, 정말 입주할 계획이 있고, 그에 대한 증빙이 가능한지 확인해야 합니다. 임대인의 직계존비속이 입주할 예정인 경우에도, 해당 계획이 구체적으로 입증돼야 효력이 있습니다.

따라서 "우리가 들어올 거다"라는 말만으로는 거절 사유가 인정되지 않습니다. 계약 당사자의 명확한 의사표시와 실제 거주가 함께 입증되어야 합니다.

 

갱신 수락  서류화

임대인 측이 중개사를 통해 “갱신청구권을 수락하겠다”고 전달한 경우, 이때 임대료는 기존 금액의 최대 5% 이내에서만 인상이 가능합니다. 즉, 실거주 등을 이유로 거절하려면 중개사가 아닌 임대인이 직접 공식적으로 입장을 밝혀야 하며, 그렇지 않고 수락 의사만 전달됐다면 기존 조건 그대로 2년 연장이 적용됩니다.

 

통상적으로 전세의 경우 계약갱신청구권 행사할 때, 5% 상향하고 계약서를 새롭게 작성합니다. 월세 경우는 5% 인상하는 것에 대한 문자로 임대인, 임차인이 서로 확인하는 선에서 해결하는 경우가 절반이고, 또는 계약서를 새롭게 작성하기도 합니다.  이때 계약서 작성비용은 5만원에서 10만원 정도 입니다. 

 

계약갱신청구권 행사 시 유의사항

갱신을 요구할 때는 반드시 증거가 남는 방식으로 해야 합니다. 가장 안전한 방법은 내용증명 우편이나 문자·이메일 등 타임스탬프가 남는 기록입니다.  구두로 "저 연장하고 싶어요"라고 말해도 되긴 하지만, 분쟁이 생기면 입증이 어렵기 때문에 법적으로는 증빙이 가능한 방식이 권장됩니다.  그리고 무엇보다 중요한 것은 행사 시기입니다. 계약만료 2개월 전까지는 의사표시를 해야 하며, 이 기간을 넘기면 권리가 사라질 수 있습니다.

 

마무리 하며

전월세 계약 만기 시, 임차인은 법적으로 보호받을 수 있는 권리를 가지고 있습니다. 하지만 이 권리를 제대로 행사하기 위해서는 명확한 시기와 절차를 지키는 것이 핵심입니다.  임대인 측의 실거주 주장이 있다면, 임대인 본인의 공식적인 입장과 실제 거주계획이 증빙돼야 하며, 단순히 가족이 대신 말하는 것은 법적 효력이 없습니다.

 

계약갱신청구권은 단순한 제도가 아니라, 생활을 좌우할 수 있는 중요한 권리입니다. 임차인이라면 이 권리를 정확히 알고, 행사 시기를 놓치지 않도록 주의해야 하며, 모든 의사소통은 증거를 남기는 방식으로 진행하는 것이 좋습니다.  혹시 지금 계약 만기 시점을 앞두고 있다면, 지금이 바로 갱신 여부를 점검할 시기입니다.

 

 

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