계약 갱신 청구권 행사 방법, 임차인 필독

2020년 개정된 임대차보호법 이후, 임차인이 계약을 갱신할 수 있는 권리가 보장되면서 임대차 계약의 흐름이 크게 달라졌습니다. 하지만 실생활에서는 ‘언제’, ‘어떻게’ 이 권리를 행사해야 하는지 몰라 혼란을 겪는 경우가 많습니다. 특히 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 차이, 임대인의 대응 여부에 따라 결과가 달라질 수 있어 정확한 이해가 필요합니다.

 

 

 

 

계약갱신청구 요구권

임차인이 보유한 계약갱신청구권은 한 번만 사용할 수 있으며, 이를 행사하면 법적으로 2년간의 임대차 기간이 추가 보장됩니다. 이는 최초 계약 2년과 더불어 총 4년간 거주가 가능하다는 의미입니다.

 

중요한 점은 이 권리를 행사할 수 있는 시점입니다. 현재 법 기준으로는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 즉 이 4개월 사이에 임대인에게 명확한 갱신 의사를 전달해야 효력이 발생합니다. 

 

예를 들어, 2023년 7월 25일에 전세계약을 체결했다면, 효력은 다음 날인 7월 26일부터 시작합니다. 2년 후 만료일은 2025년 7월 25일이 되고, 계약갱신 의사를 밝힐 수 있는 기간은 2025년 1월 25일부터 2025년 5월 25일 사이가 됩니다.  

 

 

묵시적 갱신과 계약갱신청구권 차이

임대차 계약이 만료되었을 때, 임차인과 임대인 모두 아무런 의견을 표시하지 않았다면 기존 조건 그대로 자동 연장됩니다. 이것을 묵시적 갱신이라 하며, 기간은 2년입니다.  반면에 임차인이 계약조건을 바꾸겠다는 의사를 통지하면, 묵시적 갱신은 성립되지 않습니다. 이러한 통지는 임대차계약을 새로 협의하자는 뜻이기 때문입니다.

 

만약 임차인이 4년 이상 거주한 경우라도, 현재의 계약이 갱신 청구권을 행사할 수 있는 상태라면 또다시 요구할 수 있습니다. 즉, 연장계약이든, 묵시적 갱신이든 간에 현재 계약의 종료 6개월 전부터 2개월 전까지는 갱신 요구가 가능하다는 의미입니다.

 

갱신 요구는 말로 해도 될까?

계약갱신청구는 구두, 문자, 이메일 등 다양한 방식으로 가능합니다. 하지만 법적 분쟁을 피하려면 내용증명으로 남기는 것이 가장 안전합니다. 특히 임대인이 연락을 회피하거나 명확한 입장을 내지 않을 경우, 서면 증거는 향후 분쟁에 대비한 중요한 자료가 됩니다.

실제로 계약을 갱신하면서 새로운 조건이 추가되거나, 보증금·월세가 변경되는 경우가 많습니다. 이럴 때는 공인중개사를 통해 계약서를 새로 작성하는 것이 좋으며, 중개 수수료는 통상 5만원에서 10만원 수준입니다.

 

임대차 보장기간, 최대 몇 년까지 가능할까?

현재 법제도 하에서는 다음과 같이 총 6년까지 거주 보장이 가능합니다:

1. 최초 계약 2년
2. 묵시적 갱신 2년
3. 계약갱신요구권 행사 2년

단, 이 6년 보장을 위해서는 각각의 시점에서 적절한 행동이 필요합니다. 묵시적 갱신 후에도 계약갱신요구권은 여전히 유효하지만, 행사 시점은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이여야 한다는 점을 잊지 마세요.

 

월세 전환율 계산법

계약을 갱신할 때 임대인은 기존 금액에서 최대 5%까지만 임대료를 올릴 수 있습니다. 월세의 경우, 전세보증금으로 환산하는 기준이 있습니다. 이는 한국은행 기준금리에 2%를 더해 계산합니다.

예를 들어 2025년 6월 23일 기준, 한국은행 기준금리는 2.5%입니다. 따라서 월세 환산율은 2.5% + 2% = 4.5%가 됩니다. 이를 통해 보증금을 월세로, 혹은 반대로 계산할 때 참고할 수 있습니다.

 

임차인은 중도 해지도 가능할까?

계약갱신청구권을 행사한 경우라도 임차인은 무조건 2년을 다 살아야 하는 건 아닙니다. 중도 해지를 원할 경우, 임대인에게 통보하면 통지일로부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.

 

단, 임대인이 연락을 회피하거나 통지를 받지 않은 것으로 주장할 경우를 대비해, 내용증명이나 등기우편 등 입증 가능한 방식으로 통보하는 것이 바람직합니다. 간혹 임대인이 자신에게 유리한 위치를 확보하기 위해 통지를 회피하는 경우가 있습니다.  따라서 경우에 따라서는 묵시적 갱신보다 오히려 5% 인상을 하더라고, 계약갱신청구권을 활용해서 계약조건을 변경하는 것이 유리할 수도 있습니다.  

 

따라서 각자 자신의 상황에 맞게 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 활용을 이용하는 것이 좋습니다. 

 

묵시적 갱신 중 계약 종료를 원한다면?

묵시적 갱신 상태에서도 계약 해지는 가능합니다. 이때도 마찬가지로 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다. 따라서, 연락이 어려운 임대인이라면 아예 계약서를 새로 작성해 명시적 합의로 갱신하는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

 

마무리하며

법은 권리를 주지만, 그 권리를 지키는 건 결국 ‘정보’에 달려 있습니다. 계약갱신청구권은 단순한 연장 요청이 아니라, 법적 보호를 받는 중요한 권리입니다. 그만큼 행사 시점, 방식, 내용 증거 등 세부적인 절차가 중요한데요, 이를 제대로 알지 못해 권리를 놓치는 일이 없도록 해야겠습니다.

 

혹시라도 혼란스러울 때는 ‘찾기쉬운 생활법령정보’ 사이트에서 관련 내용을 확인하거나, 공인중개사와 상담해보는 것도 좋은 방법입니다.

계약은 단지 도장을 찍는 행위가 아닙니다. 나의 생활을 안정적으로 지켜주는 약속이기에, 사소한 조항 하나하나가 중요합니다. 다음 계약을 앞두고 있다면, 이번에는 임차인의 권리를 정확히 이해하고 현명하게 대응해보세요.

 

 

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