전세계약연장 계약갱신청구권 사용법과 주의사항 (실제 후기)

얼마 전 전세계약 만료를 앞두고 ‘계약갱신청구권’을 직접 사용해봤어요. 처음엔 막막했지만, 차근차근 절차를 따르니 생각보다 어렵지 않더라고요. 오늘은 실제 경험을 바탕으로 계약갱신청구권 사용법과 주의사항, 그리고 주고받은 카톡, 계약서 작성까지 전 과정을 공유해드릴게요.

 

계약갱신청구권, 언제 어떻게?

전세계약 기간이 2년이 지나갈 무렵, 임차인에게 주어진 ‘1회 연장 권리’가 바로 계약갱신청구권이에요. 다만 이 권리는 계약만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에만 행사할 수 있어요. 너무 일찍 고지하면 무효, 너무 늦게 고지해도 자동갱신(묵시적 갱신)으로 넘어가버릴 수 있으니 타이밍이 정말 중요하답니다.

 

저는 계약 만료 3개월 전쯤, 집주인에게 문자로 이렇게 보냈어요.

“안녕하세요. 현재 임차 중인 ○○○입니다. 계약갱신청구권을 행사하고자 하며,  2년 연장 요청드립니다.”

 

 

계약갱신청구권 계약서 작성

 

임대인 거절 경우는?

계약갱신청구권은 원칙적으로는 거절이 불가능해요. 하지만 임대인이 실제로 입주하려는 경우에는 예외가 생겨요. 다만 이 경우에도 임대인은 ‘본인이 실거주할 예정’이라는 내용을 문서로 증명해야 하며, 추후에 허위로 밝혀질 경우 손해배상 청구도 가능해요.  저 같은 경우, 임대인의 직계존비속이 거주의사를 밝히며, 은근히 임차인에게 퇴거요청을 했지만, 법적으로 무의미한 경우죠.

 

왜? 임대인, 또는 임대인의 대리인 문서, 의사가 있어야 합니다.  그런 경우가 있으면 안되겠지만, 전세가격이 올랐기 때문에 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 받기 위해서 꼼수를 부리기도 합니다. 따라서 꼭 임대인의 의사를 문서로, 녹취로 확인해야 합니다. 

 

 

 

 

보증금 조정 가능

계약을 그대로 연장하는 건 아니에요. 집주인은 보증금의 5% 범위 내에서 증액을 요구할 수 있고, 월세 전환 시에는 기준금리 + 2%까지의 전환율이 적용돼요. 예를 들어 기준금리가 2.5%라면 월세전환율은 최대 4.5%예요.

 

제 경우는 기존 보증금이 3억 원이었고, 집주인이 5% 로 올리는 조건을 이야기하셨어요. 결국 1,500만 원 인상으로 재계약했죠. 이건 갱신청구권의 법적 기준선 내라서 특별한 협상이 없었어요.

 

계약서 작성 하나요?

쌍방간의 합의가 있기 때문에 카톡, 문서, 녹취로 하는 경우가 많다고 부동산에서 설명해줬지만, 저는 명확한 계약서를 남기고 싶었어요. 임대인과 직접 만나서 작성해도 되고, 부동산 사무실을 통해 작성할 수도 있어요.  비용은 부동산을 끼면 보통 5만 원~10만 원 수준이에요.

저는 계약기간을 2년 다 채울 생각이 없었기 때문에 연장은 1년으로 해서 재계약했어요. 

 

Q : 카톡·문자만으로도 연장할 수 있나요?

네, 실제로 요즘은 카톡, 문자로 의사표시만 명확하게 남기고 연장하는 분들도 많아요. 법적으로는 이 역시 유효한 고지로 인정받을 수 있지만, 되도록이면 계약서 작성까지 마무리하시는 걸 추천드려요. 그래야 보증금 반환, 명도, 추가 계약 조건에 대한 오해가 줄어들거든요.

 

Q: 묵시적 갱신이란?

계약만료 2달 전까지 임대인, 임차인 어느 쪽도 아무런 통보를 하지 않으면, 기존 조건대로 자동 연장되는 걸 ‘묵시적 갱신’이라고 해요. 이 경우에도 법적으로는 2년 계약이 성립된 것으로 간주돼요. 다만 향후 분쟁 발생 시 서면 계약이 없는 것은 불리할 수 있으니 되도록이면 문서로 정리해두시는 게 좋아요.

 

전세계약 연장 실전 꿀팁

• 계약만료일을 캘린더에 미리 표시해두기 (6개월~2개월 전 고지 가능)
• 문자 또는 카톡으로 계약갱신청구권 행사 의사 명확히 전달
• 보증금 5% 증액 조건 체크, 기준금리 확인하여 월세 전환율 이해
• 가능하면 계약서를 새로 작성해 분쟁 가능성 줄이기
• 집주인과 소통은 부드럽게, 기록은 철저히

 

마무리 정리

계약갱신청구권은 세입자에게 한 번쯤은 쓸 수 있는 중요한 권리예요. 막상 써보니 절차는 어렵지 않았고, 무엇보다 법적으로 보호받는다는 안정감이 크더라고요. 다만 시기, 절차, 보증금 조정 등 세세한 부분은 꼼꼼히 챙겨야 하니, 계약서나 메시지 기록은 꼭 남겨두세요.

전세계약 연장 시즌이 다가오고 있다면, 오늘 글이 작은 도움이 되기를 바랄게요!

 

 

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